Z. RUHSAR ŞENOĞLU

İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü (İSTEB) Yönetim Kurulu Başkanı Ulvi Özcan, konut fiyatlarındaki artışı değerlendirirken, “Üçüncü aydan itibaren geri ödenemeyen konut kredileri olduğunu” belirterek uyardı. Enflasyonun ve kira artışlarının bir kesimi paniğe sevk ettiğini ifade eden Özcan, konut kredisiyle ev almaya yönelimin arttığına dikkat çekti. 10 yıl önce ABD’de yaşanan “Morgıç Krizini” hatırlatan Ulvi Özcan şöyle konuştu: “Evlerin sanal değer kazanması nedeniyle balon bir yerde patladı. Bunun Türkiye’de de olabileceğini düşünüyorum. Şu anda enflasyonist ortamda, alan kazanıyor. Ama ekonomide gerçek karşılığı olmayan bir operasyonun sürdürülebilir olduğunu düşünmüyorum.” İSTEB Başkanı Ulvi Özcan’ın sorularımıza verdiği yanıtları sunuyoruz:

‘ENFLASYONİST ORTAMDA ALAN KAZANIYOR AMA…’

• Konut fiyatlarını yabancılar mı artırıyor?

Yabancıların payı var ama TÜİK’in açıkladığı istatistiklere göre yüzde 56. Üç, dört sebepten biri bu. Savaşın yansımaları satışlarda henüz görülmedi, kiralıklarda oldu. Kiralayan yabancıların çoğu Rus, kısmen de Ukraynalı.

Yapışkanlık denen bir şey oluyor: bir fiyattan satış olduğu zaman öbürleri de o fiyata çekiyorlar, emsal oluşturuyor.

Konut fiyatlarının artışında etkenler enflasyonist ortam, dövizin pahalılığı, Türk malının ucuzlaması, enflasyonist ortamda kredilerin cazip hale gelmesi ve kira fiyatlarının artması. Aylık enflasyon TÜFE yüzde 5.46, ÜFE 11.10. Aylık kredi faizi yüzde 1.80 ile 2.20 arasında. Matematik ortada. Bunun simülasyonunu yapan potansiyel alıcı, yüzde 3’ün üzerinde kazanırım diyor.

Ciddi bir kiracıkiraya veren huzursuzluğu oluştu piyasalarda. Yeni kiraya verilen 8 bine verilirken eski kiracı dörtbeş bine oturuyor. Kiraya veren, kiracıyı taciz eder oldu. Beş yıl, kiracıya bir artış talebiyle yaklaşamıyorsunuz, her ay açıklanan TÜFE ortalaması kadar yapabiliyorsunuz, o da yüzde 2025’lerde. Reel enflasyonun 50’lerin, 60’ların üzerinde olduğu durumda kiraya veren mağdur olduğunu düşünüyor. Kiracı da ben bu parayı kazanmıyorum, nasıl vereceğim, diyor. Nasrettin Hoca’nın hikâyesi; iki taraf da haklı olunca huzur bozuluyor. Kiracı yüzde 25 öz kaynakla mal alayım, nasıl olsa enflasyonist ortamda bunu kapatırım, kira yerine bunu ödeyeyim, diyor. Bu üçüncü unsurun bir panik unsuru olduğunu ve piyasada çok önemli bir yeri olduğunu düşünüyorum. 10 yıl önce ABD’de “Subprime Mortgage” (Morgıç Krizi) olayı oldu. Evlerin sanal değer kazanması nedeniyle balon bir yerde patladı. Bunun Türkiye’de de olabileceğini düşünüyorum. Şu anda bu simülasyon sağlıklı çalışıyor; enflasyonist ortamda, alan kazanıyor. Ama ekonomide gerçek karşılığı olmayan bir operasyonun sürdürülebilir olduğunu düşünmüyorum.

‘ÜÇÜNCÜ AYDA ÖDEYEMEME  BU ÜLKENİN FELAKETİDİR’

• Konut fiyatları İstanbul’da ortalama 1.6 milyon lira. Bu kredileri kaç kişi ödeyebilir?

Çoğumuz kazanmıyoruz ama piyango bileti almanın ruhumuza iyi geldiğini düşünüyoruz. Bu krediler konusu da ekonomik boyutu aştı, sosyolojik boyuta geldi. Sosyal devletin müdahale etmesi gereken bir boyuta geldi. İnşaat lobisinin sözü ciddi boyutta geçtiği için bu adımı atamıyorlar diye düşünüyorum.

• Kredilerin geri ödenememesi ve bir bankacılık kriziyle de karşı karşıya kalabilir miyiz?

Geçenlerde finansçı bir arkadaşımla konuştum. Siyasette önemli bir unsurdur konutlarla ilgili umutlar, onun için konut kredileri yüzdürülür, dedi.

• Başkasına satış şeklinde mi?

Başkasına satış olur, o kredi temerrüde düştüğü ve başka banka kredi verdiği zaman vergi avantajı oluşturulur. Reel olmayan para politikaları devreye sokulur, kredi batırılmaz. Bunu gördük çok zaman. Geçenlerde bir bankacı, kredimle ilgili beni aradı, “Üçüncü aydan itibaren geri ödenemeyen konut kredileri var.” dedi. Üçüncü yıldan itibaren ekstrem bir durum çıkar da karşınıza, sıkıntıya girersiniz. Üçüncü aydan itibaren ödeyememe, bu ülkenin felaketidir, kredi alanın felaketi değildir aslında.

• Bir yerden sonra konut fiyatları düşer mi?

TL bazında düşmez veya az düşer, ama reelde düşer; altına, borsaya, dövize göre düşer. Üç dört yıldan önce olmaz. Yapışkanlık yavaş yavaş kaybolur.

‘ÇÖZÜM, TOKİ’NİN SOSYAL KONUT ÜRETMESİDİR’

Ulvi Özcan, “Bu işin çözümü ülkede sağlıklı bir konut politikasının geliştirilmesidir.” dedi ve sözlerini şöyle sürdürdü: Devletin sağlıklı konut politikası üretmesinde en önemli ayak birincisi arsa üretimi, ikincisi TOKİ’nin sosyal nitelikli konut üretimi için çaba içinde olması lazım. TOKİ’nin fonksiyonunun bu olması lazım ama daha lüks konut yapıp oradan kaynak yaratma çalışması içinde. Bu durumun düzeltilmesi gereklilik değil artık şart.

Geçenlerde Kanada Başbakanı bir açıklama yaptı. “Yabancılara ülkemde konut satışına iki yıl süreyle izin vermeyecek bir düzenleme yapacağım, çünkü kendi vatandaşım yaralanıyor” dedi. Barınma bir temel haktır, konutun yatırım olması dışında alternatiflerin değerlendirilmesi gerekir, dedi. Gayrimenkul yatırıma konu olabilir ama konut olmamalı.

Ülkenin çağdaş dünyanın örneklerinden de yararlanarak geliştirmesi gereken konut politikalarına ihtiyacı var. Proaktif davranmalıyız, tren kaçıyor. Diğer konular palyatif şeyler. Konut politikası, para politikası kadar önemli.

Dünya görüşü olarak şuna inanıyorum: aslolan üretimdir. Olması gereken üretimin fırsat eşitliği yaratılarak yayılması, maliye politikasıyla da vergilendirilmesidir. Para politikalarıyla tefecimağdur ilişkisi dışında bir şey yakalayamıyoruz, şu anda da bu ikincisi hâkim.

‘A PLUS OFİSLER MESKENE DÖNÜŞTÜRÜLSÜN’

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa’ya göre fiyatlardaki yükselişin nedeni, yeteri kadar konut olmaması. Aşa, “89 aydır hem kiralıkta hem satılıkta konut sıkıntısı çekiliyor. Müteahhitler, maliyet hesabı yapamadıkları için yeni projeye başlayamıyor.” diye konuştu. Nizamettin Aşa, yüzde 60’ı boş kalan A plus ofisler meskene dönüştürülürse, konut arzı sorununun çözülebileceğini savundu. Aşa şunları söyledi: “Salgından sonra şirketler büyük, pahalı ofisler yerine elemanlarını evlerine gönderdi, evden çalıştırıyor. A plus’ ofisler boş yatıyor. Ancak A plus ofislerin satılıkkiralık konuta dönüştürülmesi için belediyelerin esnek davranması, imar kanununu, mevzuatı gevşetmesi gereklidir. Yeni inşaat yapmaya kalksak üç yıldan önce olmaz. A plus ofislerin meskene dönüştürülmesi durumunda bir milyonun üzerinde yeni arz yaratılır, ‘kıtlık’ psikolojisi de kırılır. Ama kolay bir iş değil. Her mal sahibi razı olmayabilir. Şahsa satılmış binalarda 50 bağımsız ofis varsa ve 20’si konuta çevrilmesine razı oluyorsa, belediye buna izin vermelidir. Proje veya bazı bölgelerde imar durumu uygun değilse bile Meclis kararıyla onay verilebilir.”

‘KİRA ÖDEMEKTENSE KREDİ ÇEKİYOR’

Nizamettin Aşa, satılık konut talebindeki artışı da kiraların aşırı yükselmesine bağladı. Aşa, “Talep artışını ben faize bağlamıyorum. Kiralar 810 bine yükselince vatandaş diyor ki bu kadar kira ödeyeceğime 15 bin lira kredi taksidiyle ev satın alayım. Biz de bunu tavsiye ediyoruz.” dedi. Nizamettin Aşa, “Kredilerin geri ödenmesinde sıkıntı olur mu?” sorumuzu ise şöyle yanıtladı:

“Bütün dünya ekonomik imtihandan geçiyor. En az zayiatla bu dönemi atlatabilmemiz için herkesin, finans sektörünün de elini taşın altına koyması lazım. İnşaat sektöründen 10 milyon kişi ekmek yiyor, bu sektörü de korumamız lazım. Barınma da en temel insan ihtiyacı.”